Фарекс

27 ноября в информационно-аналитическом журнале "СтройОбзор" была опубликована статья директора ООО "Фарэкс" Волобуева Е.Е. "Интеллектуальное здание. Современные системы управления зданиями". Оригинал статьи можно посмотреть здесь.

Текст статьи:

"Интеллектуальное здание. Современные системы управления зданиями"

В статье речь пойдет о системах управления зданиями (BMS - Building Management System), которые в странах СНГ называют также системами автоматизации и диспетчеризации.

Немного о терминологии. Объекты недвижимости классифицируются по двум сегментам в зависимости от масштаба и основной цели автоматизации:

? Автоматизация всего здания или комплекса зданий - такие объекты часто называют "интеллектуальным зданием". Основная цель - энергосбережение, эффективность и безопасность эксплуатации.

? Автоматизация жилья (квартиры или коттеджа) - эти объекты называют системой "умный дом". Основная цель - удобство и комфорт владельца и членов его семьи.

Далее мы будем рассматривать только сегмент "интеллектуальных зданий".

Что же такое "интеллектуальное здание"?

? здание, создающее наилучшие условия для достижения целей организации-владельца;

? здание, работающее с наивысшей экономической эффективностью.

"Интеллектуальное здание" отличается от обычного наличием взаимосвязей между различными системами, возможностью автоматически производить обмен информацией между ними. В "интеллектуальном здании" мы можем программировать нужное нам взаимодействие и быстро изменять реакцию одной системы на события или процессы, происходящие в другой.

Этому понятию уже более 20 лет. Первое в мире "интеллектуальное здание" было создано американской компанией Honeywell совместно с Lucent Technologies в 1986 году в городе Torre Chapultepec, Мексика.

В дальнейшем мы не будем применять этот популярный термин, а будем говорить об объектах, оснащенных системами управления зданием (автоматизации и диспетчеризации).

Что вызвало потребность в системах управления зданиями?

? Рост энергопотребления и цен на энергоресурсы

Общее потребление энергии в мире выросло за последние 25 лет на 45% и, по прогнозам европейских аналитиков увеличится еще на 60% в течение следующих 20 лет. Одним из основных потребителей энергоресурсов являются здания - их доля в суммарном энергопотреблении превышает 40%. Получить необходимую электрическую мощность в центре современного города - серьезная проблема, а о постоянном повышении цен на энергоносители не стоит напоминать.

? Резкий рост инженерной насыщенности объектов

Инфраструктура современного здания - совокупность множества инженерных систем. Техническая оснащенность коммерческого объекта является сегодня одним из важнейших факторов, влияющих на его конкурентоспособность. Доля стоимости инженерных систем на Украине и в России доходит до 25-30% от общей стоимости здания, в развитых странах - до 40-45%.

? Рост масштабов объектов

В последнее время значительно увеличился масштаб объектов коммерческой недвижимости. Стоит упомянуть о комплексе "Федерация" в Москве высотой 448 м, площадь двух башен "Восток" и "Запад" в 93 и 62 этажа составит 423 000 кв.м. Башня "Запад" в 62 этажа уже построена. А самым высоким сооружением в Европе станет московский многофункциональный комплекс "Россия" высотой 612 метров общей площадью 470 тыс. кв. м по проекту известного английского архитектурного бюро Foster & Partners.

Харьков достойно принял эту эстафету: проектируется несколько комплексов площадью более 100 000 кв.м. Но и в здании площадью 10 000 кв.м сложный инжиниринговый комплекс требует постоянного внимания и профессиональной эксплуатации.

? Постоянное повышение требований клиентов

Если ранее оснащение здания системами кондиционирования считалось роскошью, то сейчас это необходимость и норма. Появление Интернет и других современных IT-технологий изменило многие процессы и сам бизнес. Конкуренция на рынке коммерческой недвижимости способствует повышению требований к объектам и улучшению сервиса для арендаторов и клиентов.

Согласно последней международной классификации офисных зданий, принятой в России в 2007 году при участии ведущих мировых консалтинговых компаний (CB Richard Ellis, Colliers International, Jones Lang LaSalle, Cushman & Wakefield), центральная система управления зданием обязательна для комплексов класса "А" и рекомендована как факультативная для комплексов класса "B+". Как показывает практика, на Украине эти стандарты принимаются с некоторой задержкой во времени.

По международной статистике, класс здания понижается в среднем за 5-6 лет. То есть, чтобы здание в будущем соответствовало классу "В", сегодня его нужно оснащать в соответствии с сегодняшними требованиями класса "А".

? Повышение требований пожарной безопасности

Согласно приказа Госстроя и МЧС Украины N 238/225 от 10.12.2004 "О внедрении предложений по противопожарной защите и безопасной эксплуатации высотных жилых и общественных зданий, торговых и выставочных центров, на которые отсутствуют нормы проектирования" комплекс инженерного обеспечения объектов обязан включать в себя диспетчеризацию и управление инженерным оборудованием, включая противопожарное. Готовится к выходу ДБН по общественным зданиям, содержащий требования к системам диспетчеризации.

Система управления зданием применяется для контроля состояния и управления системами противодымной защиты (вентиляторов дымоудаления и подпора воздуха), огнезадерживающими клапанами и клапанами дымоудаления. Возникающие в системе неисправности определяются в момент их возникновения, а не в момент штатного или испытательного срабатывания.

Для кого представляет интерес внедрение этих систем?

Целевые клиенты:

? Инвесторы и девелоперские компании, желающие оснастить коммерческий объект в соответствии

с современными стандартами и реализовать его максимально выгодно стратегическому инвестору (чаще всего иностранной компании).

? Компании, которые будут управлять объектом самостоятельно или с привлечением профессиональной управляющей компании, и получать стабильный доход в течение максимально длительного срока.

? Владельцы сети объектов, для которых необходимы удаленный контроль и управление.

Чаще всего оснащаемые объекты:

? Мн о г о ф у н к ц и о н а л ь н ы е комплексы.

? Бизнес-центры класса "А" и "B".

? Гостиницы 4-5 звезд.

? Торгово-развлекательные центры.

? Жилые комплексы премиум-класса.

? Административные здания ведущих компаний и организаций.

? Промышленные предприятия.

Основные преимущества, получаемые благодаря внедрению систем управления зданиями

? Реальная и полная картина состояния инженерных систем в любой момент времени благодаря регистрации параметров работы оборудования.

? Снижение энергопотребления до 20-25% за счет внедрения энергосберегающих алгоритмов работы оборудования, автоматической оптимизации режимов и других мер.

? Сокращение затрат на ремонт инженерного оборудования до 40-50% благодаря предупреждению возникновения сбоев в его работе и повышению ресурса.

? Уменьшение расходов на службу эксплуатации до 50-60% за счет оптимизации ее численности.

? Удобство в эксплуатации и уменьшение влияния человеческого фактора в управлении объектом.

? Немедленное оповещение о возникших сбоях оборудования и нештатных ситуациях.

? Повышение комфорта и безопасности людей в здании.

? Возможность удаленного контроля и управления.

? Повышение класса объекта, соответствие международным нормам.

О составе системы управления зданием, ее основных функциях, стоимости и сроке окупаемости, порядке проектирования и внедрения читайте в следующем номере.

Контактные телефоны инжиниринговой компании "ФАРЭКС" 759- 0000, 757- 47- 00.